Vender la nuda propiedad a un hijo o familiar: cómo funciona

¿Se puede vender la nuda propiedad a un hijo?

Sí. La venta de la nuda propiedad no exige que el comprador sea una empresa o un inversor externo: puede ser perfectamente un hijo, un sobrino o cualquier otro familiar. La operación se formaliza igual que con cualquier otro comprador —en escritura pública ante notario, reservando el usufructo vitalicio del vendedor— con la diferencia de que el precio y las condiciones se negocian dentro del ámbito familiar.

Venta vs. donación con reserva de usufructo: no es lo mismo

Es habitual confundir dos figuras distintas:

• Venta de la nuda propiedad: el hijo paga un precio real por la nuda propiedad (aunque sea inferior al de mercado, debe ser un precio serio y justificable). El padre o madre recibe ese dinero y sigue disfrutando del usufructo.
• Donación con reserva de usufructo: no hay pago; el padre o madre dona la nuda propiedad a su hijo sin recibir nada a cambio, reservándose igualmente el usufructo vitalicio. Fiscalmente tributa como donación (Impuesto de Sucesiones y Donaciones), no como compraventa.

Elegir una u otra vía depende de si el propietario necesita realmente recibir el dinero (venta) o simplemente quiere adelantar la herencia sin contraprestación económica (donación).

¿Por qué precio debe venderse?

Aunque se trate de una operación familiar, Hacienda exige que el precio pactado se corresponda con un valor de mercado razonable, calculado según la regla del 89 sobre el valor de tasación del inmueble. Si se vende por un precio artificialmente bajo respecto a ese valor, la Administración puede considerar que existe un componente de donación encubierta sobre la diferencia, con las consecuencias fiscales que eso conlleva.

Ventajas de mantenerlo en familia

• El inmueble permanece dentro del patrimonio familiar en lugar de pasar a un tercero.
• Puede facilitar la planificación sucesoria, adelantando la transmisión del inmueble en vida.
• Suele generar menos fricción emocional que vender a un desconocido, al saber quién ocupará la vivienda en el futuro.

Aspectos a cuidar especialmente

• Formalizar siempre la operación ante notario, con un precio justificado, para evitar problemas fiscales o entre otros posibles herederos.
• Si hay más hijos, valorar el impacto en la futura herencia y, si procede, compensar de algún modo a los demás herederos.
• Dejar muy claro por escrito quién asume los gastos de comunidad, IBI y mantenimiento durante el usufructo.