Una guía general de los principales impuestos que intervienen en una compraventa de nuda propiedad en España. No sustituye el asesoramiento de un profesional para tu caso concreto.
La venta de la nuda propiedad genera, como cualquier venta inmobiliaria, una posible ganancia patrimonial en el IRPF del vendedor, calculada como la diferencia entre el valor de transmisión (el importe recibido por la nuda propiedad) y el valor de adquisición actualizado del inmueble. Un aspecto especialmente relevante: si la vivienda vendida es la vivienda habitual y el vendedor tiene 65 años o más, esa ganancia patrimonial suele estar exenta de tributación, igual que ocurriría si vendiera el pleno dominio. Conviene siempre confirmar con un asesor fiscal que se cumplen los requisitos concretos de esa exención.
El nudo propietario que adquiere la titularidad tributa, con carácter general, por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), aplicado sobre el valor de la nuda propiedad adquirida (no sobre el valor total del pleno dominio). El tipo aplicable varía según la comunidad autónoma donde se ubique el inmueble. Si la operación se realiza sobre una vivienda de obra nueva vendida directamente por un promotor, podría entrar en juego el IVA en lugar del ITP, aunque este escenario es poco habitual en la compra de nuda propiedad a particulares.
La transmisión también puede generar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, que grava el incremento de valor del suelo desde la anterior adquisición. Este impuesto lo paga, con carácter general, quien transmite (el vendedor), salvo pacto en contra entre las partes reflejado en la escritura.
Mientras dura el usufructo, es habitual —y así se suele reflejar en la escritura— que sea el usufructuario quien continúe asumiendo el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y los gastos ordinarios de comunidad, precisamente porque es quien sigue disfrutando del uso de la vivienda. El nudo propietario, en cambio, no suele asumir estos gastos corrientes mientras no recupere el uso del inmueble.
Cuando parte del precio se cobra como renta vitalicia mensual, esa renta tributa en el IRPF del vendedor como rendimiento del capital mobiliario, pero solo sobre un porcentaje de cada cuota, porcentaje que disminuye cuanto mayor es la edad del perceptor en el momento de constituir la renta. Esto hace que, en términos fiscales, las rentas vitalicias constituidas a edades avanzadas tributen de forma especialmente reducida.
| Impuesto | ¿Quién lo paga? | ¿Sobre qué se calcula? |
|---|---|---|
| IRPF (ganancia patrimonial) | Vendedor | Importe recibido por la nuda propiedad |
| ITP | Comprador (nudo propietario) | Valor de la nuda propiedad adquirida |
| Plusvalía municipal | Vendedor (norma general) | Incremento de valor del suelo |
| IBI y comunidad | Usufructuario | Mientras dure el usufructo |
| IRPF sobre renta vitalicia | Vendedor | Porcentaje de cada renta mensual, según su edad |