Introduce la edad del usufructuario y el valor de tasación para obtener, al instante, el porcentaje y el valor de la nuda propiedad y del usufructo, aplicando la regla fiscal del 89.
Fórmula vitalicio: % usufructo = 89 − edad (mín. 10%, máx. 70%).
Fórmula temporal: % usufructo = 3% × años (máx. 70%).
Cálculo fiscal orientativo según la regla del 89 (Ley del ITP y AJD). No constituye una tasación ni una oferta de compra. El valor comercial final puede diferir en función de la ubicación, el estado del inmueble y las condiciones de mercado.
El valor de un inmueble en pleno dominio se reparte entre dos derechos: el usufructo (el derecho a usar y disfrutar la vivienda, o a percibir sus rentas) y la nuda propiedad (la titularidad, sin ese derecho de uso). La normativa fiscal española establece una fórmula objetiva para repartir ese valor, conocida como "regla del 89", regulada en el artículo 26 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Cuando el usufructo dura toda la vida del usufructuario, el porcentaje que representa sobre el valor total del inmueble se calcula restando su edad a 89:
La nuda propiedad es, simplemente, el porcentaje restante hasta el 100%. Cuando hay más de un usufructuario (por ejemplo, un matrimonio que se reserva el usufructo conjunto), se toma como referencia la edad del más joven, ya que el usufructo se extingue con el fallecimiento del último superviviente.
| Edad | % Usufructo | % Nuda propiedad | Vivienda de 220.000 € |
|---|---|---|---|
| 65 años | 24% | 76% | Nuda propiedad: 167.200 € |
| 70 años | 19% | 81% | Nuda propiedad: 178.200 € |
| 75 años | 14% | 86% | Nuda propiedad: 189.200 € |
| 80 años | 10% | 90% | Nuda propiedad: 198.000 € |
| 85 años | 10% | 90% | Nuda propiedad: 198.000 € |
Cuanto mayor es la edad del usufructuario, menor es el peso del usufructo y mayor el de la nuda propiedad, hasta llegar al suelo del 10% a partir de los 79 años.
Si en lugar de un usufructo de por vida se pacta un plazo determinado (por ejemplo, 15 años), el cálculo cambia: se aplica un 3% por cada año de duración, con un máximo también del 70%. Un usufructo temporal de 20 años, por tanto, se valora en un 60% del inmueble, correspondiendo el 40% restante a la nuda propiedad.
No exactamente. La regla del 89 es un criterio fiscal, que se usa para calcular impuestos (donaciones, sucesiones, ITP). En una compraventa real entre particular e inversor, el precio final suele ajustarse además por: la esperanza de vida estadística del usufructuario, el estado y la ubicación del inmueble, los gastos de comunidad y mantenimiento que seguirá asumiendo el usufructuario, y el riesgo de liquidez que asume el comprador al no poder disponer del inmueble hasta la extinción del usufructo. Por eso el descuento comercial que ofrecen las empresas del sector suele ser distinto (normalmente algo mayor) al que resulta de aplicar la fórmula fiscal en bruto.
Se aplica la edad del más joven de los dos, porque el usufructo conjunto no se extingue hasta que fallece el último superviviente.
Por regla general sí: el usufructuario, al conservar el uso y disfrute, asume los gastos ordinarios de mantenimiento, IBI y comunidad, salvo que se pacte otra cosa en la escritura.
Sí. El usufructuario puede, si lo desea, vender su derecho de usufructo al nudo propietario en cualquier momento, consolidando así el pleno dominio antes de su fallecimiento.