Compra con alquiler posterior

Qué es y en qué se diferencia de la nuda propiedad

En esta modalidad no se reserva un usufructo: se vende el pleno dominio completo de la vivienda, es decir, la titularidad y también el derecho de uso. A cambio, en el mismo acto se firma un contrato de alquiler con el comprador, que te permite seguir viviendo en la casa como inquilino, con una renta y una duración pactadas de antemano. Jurídicamente es una figura distinta a la nuda propiedad —no existe usufructo inscrito en el Registro—, pero el efecto práctico para el vendedor es similar: obtiene dinero por su casa y continúa habitándola.

Cómo funciona, paso a paso

1. Valoración: se tasa la vivienda a valor de pleno dominio, sin descuento por usufructo.
2. Negociación del alquiler: se pacta la renta mensual, la duración del contrato y las condiciones de revisión.
3. Firma simultánea: en la misma cita, se firma la escritura de compraventa y el contrato de arrendamiento.
4. Cobro y mudanza cero: recibes el importe de la venta y continúas en la vivienda, ahora como inquilino, sin necesidad de mudarte.

¿Cuándo tiene sentido elegir esta vía en vez de la nuda propiedad?

Esta modalidad suele interesar quien prioriza el importe máximo posible por su vivienda, incluso sabiendo que a partir de ahora deberá pagar un alquiler (algo que no ocurre con el usufructo, que es gratuito por naturaleza). También es una opción a valorar cuando el propietario no tiene intención de permanecer indefinidamente en la vivienda, o cuando el contrato de alquiler se limita a un plazo determinado en lugar de ser vitalicio.

Ventajas

• El importe recibido por la venta es el más alto de todas las modalidades, al no aplicarse el descuento del usufructo.
• Sigues en tu casa sin mudanza, con un contrato de alquiler con condiciones conocidas de antemano.
• Puede combinarse con otras coberturas (por ejemplo, garantizar la renta del alquiler mediante un seguro).

Inconvenientes a tener en cuenta

• A diferencia del usufructo, el alquiler tiene un coste mensual que debes descontar de tus ingresos.
• Si el contrato de alquiler es a plazo fijo (no vitalicio), existe el riesgo de tener que dejar la vivienda al finalizar ese plazo si no se renueva.
• Pierdes por completo la titularidad y cualquier derecho real sobre el inmueble, no solo el usufructo.

Fiscalidad básica

La venta tributa en el IRPF como ganancia patrimonial sobre el valor total del pleno dominio (con la posible exención por vivienda habitual a partir de los 65 años). El alquiler posterior no genera ingresos para ti como vendedor —al contrario, es un gasto—, por lo que conviene comparar el coste total de esa renta a lo largo de los años frente al importe adicional recibido en la venta.