Pago único con usufructo vitalicio

Qué es

Es la fórmula clásica de venta de la nuda propiedad. El propietario (habitualmente una persona mayor) transmite la titularidad de su vivienda a un comprador —un particular, un family office o una SOCIMI— a cambio de recibir el importe pactado en un único pago en el momento de la firma. A la vez, se reserva el usufructo vitalicio: el derecho de usar y disfrutar la vivienda mientras viva, e incluso de alquilarla y percibir las rentas si así lo decide, sin necesidad de pedir permiso al nuevo titular.

Cómo funciona, paso a paso

1. Valoración: se tasa la vivienda y se calcula el porcentaje de nuda propiedad según tu edad, aplicando la regla del 89.
2. Oferta: recibes una propuesta de precio único por la nuda propiedad.
3. Comprador: se busca un inversor solvente dispuesto a adquirir en esas condiciones.
4. Escritura pública: la operación se firma ante notario, reservando expresamente tu usufructo vitalicio, e inscribe en el Registro de la Propiedad.
5. Cobro: recibes el importe íntegro, normalmente mediante transferencia bancaria, el mismo día de la firma.

Ejemplo numérico

Una vivienda tasada en 220.000 €, cuya propietaria tiene 75 años:

Concepto	Valor
% Usufructo (89 − 75)	14%
% Nuda propiedad	86%
Valor de la nuda propiedad	189.200 €
Importe que recibiría en la firma	≈ 189.200 € (menos ajustes comerciales)

El importe final que ofrece un comprador puede diferir del cálculo fiscal puro, ya que incorpora también la esperanza de vida estadística y otros factores de riesgo.

Ventajas

• Recibes todo el dinero de una vez, sin esperar plazos ni depender de la puntualidad de una renta.
• Sigues viviendo en tu casa exactamente igual que antes, con plena libertad de uso.
• Puedes alquilar la vivienda y quedarte con la renta, si en algún momento decides no vivir en ella.
• Elimina para siempre los problemas de liquidez sin tener que mudarte.

Inconvenientes a tener en cuenta

• El importe recibido es, lógicamente, inferior al valor de mercado en pleno dominio.
• Al recibir una cantidad elevada de golpe, conviene planificar cómo se va a gestionar ese capital.
• Sigues asumiendo los gastos ordinarios de la vivienda (comunidad, IBI, suministros), salvo pacto distinto.

Como usufructuario, sigues siendo tú quien debe mantener la vivienda asegurada mientras vivas en ella: el seguro de hogar no desaparece por vender la nuda propiedad. Si quieres revisar tu póliza actual o adaptarla a esta nueva situación, puedes consultar las opciones de Seguros Gandía, empresa de nuestro grupo especializada en seguros de hogar.

Fiscalidad básica

La venta genera una ganancia patrimonial en el IRPF del vendedor, calculada sobre el importe recibido por la nuda propiedad. A partir de los 65 años, si la vivienda es la habitual, esa ganancia suele estar exenta. El comprador, por su parte, tributa por Transmisiones Patrimoniales (o IVA si la venta es de un promotor) sobre el valor de la nuda propiedad adquirida. Conviene siempre confirmar el tratamiento fiscal concreto con un asesor, ya que depende de cada situación personal.