La fórmula que determina qué porcentaje del valor de una vivienda corresponde al usufructo y cuál a la nuda propiedad, con ejemplos prácticos.
La valoración del usufructo y la nuda propiedad a efectos fiscales está regulada en el artículo 26 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD), y se aplica también, por remisión, en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Se conoce coloquialmente como "regla del 89" porque el cálculo consiste en restar la edad del usufructuario al número 89.
Por debajo de los 20 años, el usufructo se valora siempre en el máximo, un 70% del valor del bien. A partir de ahí, ese porcentaje disminuye un punto por cada año de edad, hasta llegar al mínimo legal del 10% a partir de los 79 años (89 − 79 = 10). Esto significa que, por muy mayor que sea el usufructuario —90, 95 años—, el usufructo nunca vale menos del 10% del inmueble, y la nuda propiedad nunca supera el 90%.
| Edad | % Usufructo | % Nuda propiedad |
|---|---|---|
| Hasta 20 años | 70% | 30% |
| 40 años | 49% | 51% |
| 50 años | 39% | 61% |
| 60 años | 29% | 71% |
| 70 años | 19% | 81% |
| 79 años o más | 10% | 90% |
Cuando el usufructo no es vitalicio sino que se pacta por un número determinado de años, la fórmula cambia: se aplica un 3% por cada año de duración, también con un máximo del 70%. Así, un usufructo temporal de 10 años se valora en un 30%, uno de 20 años en un 60%, y a partir de 24 años se alcanza ya el tope del 70% (no se sigue sumando más allá de ese límite).
Cuando el usufructo se constituye a favor de más de una persona de forma conjunta y sucesiva —el caso típico de un matrimonio—, se toma como referencia la edad del más joven de los dos, porque el usufructo no se extingue hasta que fallece el último superviviente. Esto suele hacer que el porcentaje de usufructo sea algo más alto (y el de nuda propiedad algo más bajo) que si se calculara con la edad de una sola persona.
Una vivienda tasada en 250.000 €, con un matrimonio usufructuario de 74 y 71 años (se toma la edad del más joven, 71 años):
| Cálculo | Resultado |
|---|---|
| % Usufructo = 89 − 71 | 18% |
| % Nuda propiedad = 100 − 18 | 82% |
| Valor del usufructo | 45.000 € |
| Valor de la nuda propiedad | 205.000 € |
Conviene recordar que esta fórmula tiene un origen y un propósito fiscal: sirve para calcular impuestos en donaciones, herencias y transmisiones. En una compraventa real, el precio que ofrece un comprador puede aplicar un descuento adicional sobre este cálculo, incorporando la esperanza de vida estadística, los gastos futuros de mantenimiento y el coste de oportunidad de no poder disponer del inmueble hasta la extinción del usufructo.
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