La nuda propiedad no es solo para la vivienda habitual. También puedes vender la titularidad de una casa de playa, de pueblo o de temporada, reservándote su uso. Te contamos las diferencias.
La fórmula legal es exactamente la misma: se transmite la titularidad (nuda propiedad) y el vendedor se reserva el usufructo vitalicio o temporal, pudiendo seguir utilizando la vivienda —por ejemplo, en verano o en vacaciones— o incluso alquilarla y percibir esas rentas. No es necesario que sea tu residencia habitual para poder vender la nuda propiedad.
Aquí está el matiz más importante frente a la vivienda habitual: la exención del IRPF para mayores de 65 años sobre la ganancia patrimonial se aplica, con carácter general, únicamente a la vivienda habitual. Si vendes la nuda propiedad de una segunda residencia, es más probable que la ganancia patrimonial obtenida tribute en el IRPF, sin la exención que sí aplicaría sobre tu casa principal. Conviene confirmar este punto con un asesor fiscal, ya que puede cambiar sensiblemente la conveniencia de la operación.
| Aspecto | Vivienda habitual | Segunda vivienda |
|---|---|---|
| Exención IRPF (65 años+) | Normalmente sí | Normalmente no |
| Uso durante el usufructo | Residencia permanente | Uso ocasional o alquiler |
| Interés del inversor | Alto en general | Depende de la ubicación (costa, turística, etc.) |
Si la vivienda es de uso ocasional, muchos propietarios prefieren la modalidad de pago único, ya que no dependen de esa segunda residencia para su día a día, y así obtienen el capital de una sola vez. También puede tener sentido explorar la compra con alquiler posterior si el propietario solo la utiliza unas semanas al año y prefiere maximizar el importe recibido asumiendo una renta puntual quincenal o mensual según uso.